ТИПЫ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ АРЕНДЫ

Рынок аренды недвижимости в Доминиканской Республике достаточно широк, в частности, представлены следующие типы недвижимости:

  • дома,
  • апартаменты,
  • виллы,
  • комнаты,
  • коммерческие помещения,
  • склады,
  • земельные участки.

Они могут быть меблированные или пустые, расположены в разных районах и доступны на любой бюджет и вкус.

ЭТАПЫ ПРОЦЕССА АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ

  1. Поиск и выбор жилья
  2. Обсуждение условий аренды (сроки/цена)
  3. Проверка данных арендатора и сбор необходимых документов
  4. Внесение депозита для резервации
  5. Подготовка и подписание контракта
  6. Сдача-приём недвижимости, инвентаризация
  7. Проживание
  8. Окончание / продление аренды по взаимному согласованию

Предлагаем более подробно рассмотреть этапы и ключевые моменты аренды.

1. ПОИСК И ВЫБОР ЖИЛЬЯ

Вследствие высокой динамичности рынка жилье сдается быстро из-за высокого спроса. Поэтому главный совет для будущего арендатора – четко формулировать свой запрос и подробно описывать свои потребности, чтобы агент мог оперативно и правильно подобрать доступные объекты для осмотра.

Стоит указать такие существенные параметры вашего запроса:

  • предполагаемый срок аренды
  • ориентировочная дата заезда
  • тип жилья (дом/квартира)
  • сколько комнат
  • с мебелью или без
  • бюджет
  • рассматриваемые районы проживания

Если у вас есть домашний питомец, необходимо указать это в запросе, так как не все жилые комплексы допускают проживание с домашними животными.  Помните, что разные жилые комплексы имеют различные правила проживания, с которыми вы сможете ознакомиться при заселении.

В ответ на ваш запрос агент предложит имеющиеся варианты и согласует возможность и время их посещения.

2. СРОКИ И ЦЕНА АРЕНДЫ

Существует 3 категории сроков аренды:

  • Краткосрочная: от 1 дня до 3 месяцев
  • Среднесрочная: 3–6 месяцев
  • Долгосрочная аренда: от 6 месяцев и выше

Есть прямая корреляция срока и стоимости аренды: чем короче срок, тем дороже аренда. Каждый собственник сам решает, какие сроки для него приемлемы. Как правило, на сайтах агентств указывается именно цена долгосрочной аренды (кроме профильных сайтов посуточной аренды). Таким образом, если вас интересует небольшой срок, пожалуйста, рекомендуем уточнить саму возможность сдачи выбранного Вами объекта на запрашиваемый период, а также вопрос стоимости и включенных услуг.

От срока аренды зависят условия контракта, включенные сервисы и коммунальные услуги. Чем дольше срок аренды, тем меньше услуг включено, так как арендатор на долгий срок может самостоятельно выбрать компанию или тариф. При просмотре или заключении контракта рекомендуется уточнить, включены ли в стоимость следующие услуги:

  • вода,
  • газ,
  • электричество,
  • интернет,
  • кабельное тв,
  • техобслуживание и сборы кондоминиума (часто не включена в Кап-Кане и Пунта-Кане)

При длительной аренде часто практикуется заключение контракта с провайдерами коммунальных услуг арендатором на свое имя. В Пунта-Кане практикуется подписание арендатором так называемого Contrato de solidaridad, когда арендатор заключает контракт на коммунальное обслуживание на свое имя и несет ответственность самостоятельно.

3. ДОКУМЕНТЫ И ТРЕБОВАНИЯ К АРЕНДАТОРУ

Для аренды недвижимости необязательно быть гражданином или резидентом страны, но при долгосрочном контракте могут потребоваться дополнительные документы, подтверждающие вашу надежность и платежеспособность, а также легальность происхождения денег. Собственники доверяют нам свое имущество, и мы, как их представители, обязаны запросить документы, как-то:

  • Формуляр KNOW YOUR CLIENT (KYC) / DEBIDA DELIGENCIA (заполняется клиентом)
  • Удостоверение личности (в случае иностранного гражданина запрашивается два документа, например, паспорт и водительское удостоверение)
  • справка о работе или документ о компании для владельцев бизнеса (Registro mercantil)
  • выписка из банка (движение по счету за последние 3 месяца),
  • рекомендации предыдущего арендатора.
  • в отдельных случаях может потребоваться поручитель-доминиканец

Учтите, что на изучение документов и подготовку контракта требуется время, поэтому важно корректно рассчитать дату резервации (внесения депозита) и дату заселения.

4. ГАРАНТИЙНЫЙ ДЕПОЗИТ И ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ ПЛАТЕЖИ

Размер депозита, как правило, равен двум месяцам арендной платы и возвращается в конце срока аренды после проверки оплаты счетов и состояния имущества.  Таким образом, до въезда в жилье требуется оплатить 3 месяца: депозит 2 месяца и первый месяц проживания. В редких случаях   допускается размещение с одним депозитом по согласованию с собственником (аренда без мебели, предоплата за несколько месяцев вперед и т. п.)  

Внесение депозита для длительной аренды выполняет несколько функций и служит в качестве:

  • резервации выбранного объекта и снятия с рынка (без внесенного депозита объект не считается зарезервированным и показ его другим клиентам продолжается. Если после резервации и снятия объекта с рынка, клиент передумал арендовать, депозит не возвращается).
  • гарантии срока контракта (если арендатор расторгает контракт до истечения срока, депозит не возвращается),
  • гарантии платежей за не включённые в стоимость коммунальные услуги согласно контракту;
  • гарантии от повреждений имущества (из стоимости депозита может быть удержана сумма за починку или покупку недостающих, испорченных или сломанных вещей или приборов);
  • стоимость уборки при выезде также оплачивается из депозита.

Обращаем внимание что при безналичной оплате (банковском переводе) покрытие всех банковских сборов, а также разницы курсов валют является ответственностью арендатора. Собственник должен получить ровно ту сумму, которая указана в контракте.

5. КОНТРАКТ И ЕГО ЛЕГАЛИЗАЦИЯ

  • Контракт обязательно должен быть заверен нотариусом. Стоимость изготовления контракта и нотариальное заверение оплачивается арендатором (ориентировочно US$100).
  • Все документы в Доминиканской Республике подписываются только от руки и ручкой с синими чернилами. На всех страницах документа, где нет подписи, обязательно ставятся инициалы (также от руки и синей ручкой). Электронные подписи не имеют юридической силы и такие документы не могут быть заверены нотариусом.
  • Основные моменты для согласования: стоимость, включенные коммунальные услуги, количество депозитов, условия досрочного расторжения контракта.  
  • Большинством контрактов прямо запрещена субаренда (возможность пересдавать недвижимость или ее части).
  • Максимальный срок заключения контракта на жилую недвижимость – 1 год с возможностью продления.
  • Во время действия контракта недвижимость является приватной и находится в распоряжении арендатора. Все визиты (если в них есть необходимость) согласуются с арендатором и не могут проходить без его присутствия.
  • Если недвижимость находится также на продаже, то в контракте может быть пункт о согласии на просмотры/показы, которые согласовываются с арендатором. В случае наличия такого пункта будущий арендатор может обсудить максимальное количество посещений в неделю/месяц или другие ограничения или пожелания.
  • Важным компонентом контракта аренды и его неотъемлемой частью является наличие списка инвентаря.

6. ЗАСЕЛЕНИЕ И СДАЧА-ПРИЁМ ОБЬЕКТА

  • Состояние объекта. Недвижимость сдается в том состоянии, в котором она находится, со всеми приборами, мебелью и декором. Любые изменения (кроме легких перестановок) арендатор должен согласовывать с собственником или перед выездом вернуть все в исходное состояние, включая покраску стен.
  • Инвентарь. Прием объекта проводится в сопровождении собственника или его представителя / агента со списком инвентаря, в котором при необходимости делаются одинаковые отметки, после чего инвентарь подписывается обеими сторонами.
  • Счетчики. При заселении проверяются показатели счетчиков электричества, воды и газа и вписываются в инвентарь (лучшим вариантом будет сделать фото).
  • Карнеты и пропуска. Для въезда в некоторые жилые резиденции требуется наличие специальных разрешений как для арендатора, так и для его гостей. Оформление пропусков производится в офисе резиденции на основании подписанного и легализованного контракта аренды и подтверждается выдачей карнета. Стоимость карнета оплачивается отдельно арендатором.
  • Коммунальные услуги. Если какие-то коммунальные услуги (интернет, телефон, ТВ-кабель) не включены в контракт и данное подключение отсутствует в арендуемом жилом объекте, арендатор самостоятельно заключает договор с провайдером услуг и выбирает подходящий для себя тариф.

7. ПРОЖИВАНИЕ.

На этом этапе сопровождение агента заканчивается, и дальнейшее общение проходит напрямую с владельцем недвижимости. Во время аренды ваша квартира является полностью вашей личной территорией. Если возникнет необходимость в визитах, они будут согласованы с вами заранее и только в вашем присутствии. Обычно, крупные проблемы решаются владельцем, а мелкие и те, что возникли из-за неосторожного обращения, остаются на вашей ответственности. Все эти моменты будут подробно описаны в контракте.

8. ОКОНЧАНИЕ АРЕНДЫ

Существует три варианта окончания аренды:

  • Срок договора истёк: В этом случае арендатор может запросить продление договора. Арендная плата при этом может измениться (обычно повышается на 5–10%). Клиент должен заблаговременно сообщить о своём желании продлить аренду (обычно за месяц или два до окончания). Если арендатор не выражает желание продлить аренду, объект снова выставляется на рынок.
  • Досрочное окончание: Аренда может быть завершена досрочно, обычно с выплатой штрафа в размере гарантийного депозита, если иное не предусмотрено законом или договором.
  • Задержка сдачи: Этот вариант возможен при неоплате аренды (собственник может требовать выселения арендатора) или если арендатор отказывается освобождать помещение после окончания срока договора, не достигнув соглашения о продлении. В обоих случаях арендная плата продолжает начисляться, а также взимаются штрафы за каждый день просрочки.

Обратная сдача объекта собственником/представителем и возврат депозита.

Обратная сдача объекта осуществляется согласно ранее подписанному списку инвентаря. Арендатор обязан вернуть помещение в первоначальное состояние. В большинстве случаев при длительной аренде арендатор также обязуется самостоятельно покрасить стены внутри помещения. Возврат депозита производится на основании акта приема в сроки, установленные контрактом.

КРАТКОСРОЧНАЯ И СРЕДНЕСРОЧНАЯ АРЕНДА

Процесс сдачи жилья в краткосрочную и среднесрочную аренду проще из-за недолгого срока, обычно заключается в виде брони и моментальной оплаты всего периода (!). Небольшая инвентаризация проводится при заселении и выселении. Ключи могут выдаваться администратором или быть в лок-боксе с предварительно отправленным кодом.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Аренда недвижимости — это больше, чем просто поиск места для проживания. Арендатор берет на себя ряд обязанностей, которые важны как для его благополучия, так и для поддержания гармоничных отношений с арендодателем. Эти обязанности включают своевременное выполнение согласованных платежей, надлежащее сохранение имущества, соблюдение правил жилого комплекса/резиденции и соблюдение договорных положений. Они являются основой успешного проживания в собственности, которую вы выбрали в качестве своего временного дома. Важно понимать и соблюдать эти обязанности и права, чтобы обеспечить положительный опыт аренды для обеих сторон.